Südfrankreich und Immobilien – das klingt erstmal nach Traum, Lavendel und Rosé auf der Terrasse. Aber hinter der Postkarten-Romantik steckt ein ernsthafter Investmentmarkt, der für ausländische Käufer durchaus attraktiv sein kann. Vorausgesetzt, man weiß, worauf man sich einlässt. Denn die Kosten, die steuerlichen Regeln und die tatsächlichen Renditen unterscheiden sich zum Teil erheblich von dem, was man aus Deutschland kennt. Wer hier mit falschen Erwartungen reingeht, verbrennt Geld. Wer sich vorbereitet, kann allerdings solide Ergebnisse erzielen.
Warum Südfrankreich Investoren aus ganz Europa anzieht
Die Region zwischen Montpellier, Nîmes und der Küste zieht seit Jahren Investoren an – nicht nur Franzosen, sondern auch Deutsche, Briten und Niederländer. Besonders kleinere Städte am Mittelmeer bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als die überlaufene Côte d’Azur. Wer sich zum Beispiel für den Raum rund um den Étang de Thau interessiert, findet auf https://immobilier-meze.net einen guten Überblick über den lokalen Markt. Aber bevor Sie sich in Exposés vertiefen – schauen wir uns erstmal die Zahlen an.
Was kostet eine Immobilie in Südfrankreich wirklich ?
Die Preisspanne ist enorm. Ein kleines Dorfhaus im Hinterland des Hérault bekommen Sie ab 80.000 bis 120.000 Euro. Eine renovierte Wohnung in Montpellier-Zentrum liegt eher bei 3.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Und an der Küste – Sète, Palavas, Cap d’Agde – zahlen Sie je nach Lage zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter.
Zum Vergleich : In Nizza oder Cannes sind 7.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Das Languedoc und die westliche Mittelmeerküste sind also deutlich günstiger als die Côte d’Azur, bei oft vergleichbarer Lebensqualität und Klima.
Was viele unterschätzen : die Nebenkosten beim Kauf. In Frankreich zahlt der Käufer die sogenannten „frais de notaire“ – und die liegen bei Bestandsimmobilien bei rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kauf für 200.000 Euro sind das also 14.000 bis 16.000 Euro obendrauf. Bei Neubauten sinkt der Satz auf etwa 2 bis 3 Prozent, aber diese Fälle sind seltener.
Dazu kommen eventuell Maklergebühren. Die sind in Frankreich oft im angegebenen Preis enthalten (Stichwort „FAI“ – Frais d’Agence Inclus), aber nicht immer. Fragen Sie nach, bevor Sie rechnen.
Welche Rendite kann man realistisch erwarten ?
Das hängt stark davon ab, ob Sie langfristig oder saisonal vermieten. Bei einer klassischen Langzeitvermietung (location nue oder meublée) liegen die Bruttorenditen in Südfrankreich typischerweise zwischen 4 und 6 Prozent. In Städten wie Montpellier, Nîmes oder Perpignan eher am oberen Ende, in reinen Küstenorten manchmal darunter, weil die Kaufpreise höher sind.
Bei saisonaler Vermietung – also Ferienwohnung im Sommer – sieht die Rechnung anders aus. Eine gut gelegene Wohnung an der Küste kann in der Hauptsaison (Juni bis September) zwischen 600 und 1.200 Euro pro Woche einbringen. Über vier Monate Hochsaison plus ein paar Wochen Nebensaison kommen manche Eigentümer auf 12.000 bis 20.000 Euro Bruttomieteinnahmen im Jahr. Klingt gut, aber vergessen Sie nicht : die restlichen Monate steht die Wohnung leer. Und die laufenden Kosten laufen weiter.
Ehrlich gesagt, die besten Renditen erzielen diejenigen, die beides kombinieren – Langzeitvermietung im Winter, saisonal im Sommer. Aber das ist organisatorisch aufwändiger und nicht überall erlaubt. Manche Gemeinden regulieren Kurzzeitvermietungen inzwischen ziemlich streng.
Welche laufenden Kosten fallen an ?
Hier eine realistische Aufstellung für eine typische 60-Quadratmeter-Wohnung in einer südfranzösischen Küstenstadt :
Taxe foncière (Grundsteuer): zwischen 800 und 1.800 Euro pro Jahr, je nach Gemeinde. Manche Orte sind erstaunlich teuer – das sollten Sie vorher prüfen.
Charges de copropriété (Hausgeld bei Eigentumswohnungen): typischerweise 1.000 bis 2.500 Euro pro Jahr, abhängig von der Anlage und den Gemeinschaftseinrichtungen.
Versicherung: Eine Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung (assurance PNO) liegt bei etwa 150 bis 300 Euro pro Jahr.
Instandhaltung und Verwaltung: Rechnen Sie mit etwa 5 bis 10 Prozent der Mieteinnahmen, wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen. Bei Selbstverwaltung aus Deutschland wird es schwierig – irgendjemand muss vor Ort sein können.
Insgesamt sollten Sie mit laufenden Kosten von 3.000 bis 5.000 Euro pro Jahr rechnen, bevor Sie einen Cent Gewinn sehen. Das ist kein Dealbreaker, aber es muss in Ihre Kalkulation rein.
Steuern : Was Deutschland und Frankreich gleichzeitig wollen
Das ist vielleicht der komplizierteste Teil. Als deutscher Steuerpflichtiger mit einer Immobilie in Frankreich haben Sie es mit zwei Steuersystemen gleichzeitig zu tun.
Mieteinnahmen aus französischen Immobilien werden in Frankreich besteuert. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Frankreich werden diese Einkünfte in Deutschland freigestellt – aber sie unterliegen dem Progressionsvorbehalt. Das heißt : Die französischen Einkünfte erhöhen Ihren deutschen Steuersatz auf Ihre übrigen Einkünfte. Das kann je nach Gesamteinkommen spürbar sein.
In Frankreich selbst zahlen Sie auf Mieteinnahmen Einkommensteuer (mindestens 20 Prozent für Nicht-Residenten) plus 17,2 Prozent Sozialabgaben (prélèvements sociaux). Das summiert sich schnell auf über 35 Prozent. Je nach Vermietungsmodell – möbliert oder unmöbliert, LMNP-Status oder nicht – gibt es aber erhebliche Abzugsmöglichkeiten, die die Steuerlast deutlich senken können.
Perso würde ich jedem raten, vor dem Kauf einen Steuerberater mit Erfahrung in deutsch-französischen Sachverhalten zu konsultieren. Das kostet ein paar Hundert Euro, spart aber potenziell Tausende.
Welche Regionen in Südfrankreich lohnen sich besonders ?
Montpellier und Umgebung : Starke Nachfrage durch Studenten und junge Berufstätige. Gute Langzeitrenditen, dynamischer Markt. Die Stadt wächst seit Jahren und die Infrastruktur wird ständig ausgebaut – Tramlinien, TGV-Anbindung nach Paris in gut drei Stunden.
Küstenorte am Étang de Thau (Mèze, Bouzigues, Marseillan): Noch erschwinglich, authentisch, beliebt bei Touristen und zunehmend bei Käufern, die den Massentourismus der großen Badeorte vermeiden wollen. Die Gegend hat Charakter – Austernzucht, kleine Häfen, gutes Essen.
Nîmes : Oft unterschätzt. Günstigere Kaufpreise als Montpellier, solide Mietrenditen, schöne Altstadt. Die TGV-Verbindung nach Paris macht die Stadt auch für französische Pendler interessant.
Perpignan und Umgebung : Am günstigsten in der Region, aber auch mit niedrigeren Mieten. Kann sich lohnen, wenn Sie ein Objekt mit Renovierungsbedarf finden und aufwerten. Die Nähe zu Spanien bringt eine eigene Dynamik mit.
Côte d’Azur (Nizza, Antibes, Cannes): Hohe Kaufpreise, dafür starke saisonale Nachfrage und Wertsteigerungspotenzial. Aber die Einstiegshürde ist hoch – unter 300.000 Euro finden Sie hier kaum etwas Brauchbares.
Typische Fehler, die deutsche Investoren machen
Sich vom Urlaubsgefühl leiten lassen. Die Wohnung, in der Sie einen traumhaften Urlaub verbracht haben, ist nicht automatisch ein gutes Investment. Trennen Sie Emotion von Kalkulation.
Die Nebenkosten unterschätzen. 8 Prozent Kaufnebenkosten plus Renovierung plus Möblierung plus erste Monate ohne Mieteinnahmen – das läppert sich. Planen Sie einen Puffer von mindestens 15 bis 20 Prozent über dem Kaufpreis ein.
Die Verwaltung aus der Ferne unterschätzen. Eine Immobilie in Südfrankreich von Hamburg oder München aus zu verwalten, funktioniert – aber nur mit einem zuverlässigen Ansprechpartner vor Ort. Ohne lokale Unterstützung wird jeder Wasserschaden zum Albtraum.
Die steuerliche Seite ignorieren. Frankreich ist steuerlich komplex. Wer sich nicht beraten lässt, zahlt fast immer zu viel.
Lohnt sich das Investment ?
Die ehrliche Antwort : Es kann sich lohnen, aber es ist kein Selbstläufer. Wer sauber kalkuliert, die richtige Region wählt, die Steuersituation versteht und die Verwaltung organisiert, kann mit einer Immobilie in Südfrankreich eine solide Rendite erzielen – und hat nebenbei noch einen Ort, an dem er selbst ein paar Wochen im Jahr verbringen kann.
Aber wer einfach „irgendwas an der Küste“ kauft, weil es im Urlaub schön war, und dann hofft, dass die Miete die Kosten deckt – der wird wahrscheinlich enttäuscht. Wie bei jedem Investment gilt : die Rendite entsteht beim Einkauf, nicht beim Verkauf. Recherchieren Sie gründlich, rechnen Sie konservativ, und lassen Sie sich nicht von Quadratmeterpreisen blenden, die „ja so günstig“ wirken.
Südfrankreich bleibt ein attraktiver Markt. Aber er verlangt Vorbereitung, Realismus und ein bisschen Geduld. Wenn Sie das mitbringen, stehen die Chancen gut.
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